Imóveis

Diversas notícias divulgadas nos primeiros meses do ano indicam que os preços dos imóveis e aluguéis voltaram a subir com força em todo o país no ano passado, depois de alguns anos de estagnação. Entre o final de 2016 e meados de 2020, os preços dos imóveis tiveram pouca valorização por conta dos efeitos da recessão econômica e depois devido à pandemia. Em compensação, ao longo de 2022, o valor médio dos imóveis chegou a registrar um aumento de 15% em algumas cidades.

Mercado regional 

Apesar de acompanhar os ciclos da economia nacional e as tendências de valorização ou de estagnação, conforme a renda cresce mais ou, menos, o mercado de imóveis possui uma característica intrinsicamente regional, sendo afetado pelos movimentos de oferta e de demanda por habitações e imóveis comerciais em cada região. Uma média nacional de imóveis tem pouca representatividade.

FRASE

"No setor imobiliário, você ganha 10% do seu dinheiro porque é um gênio e 90% porque pega uma grande onda"

Jeff Greene, empresário norte-americano 

Mercado regional 2

Por outro lado, bases de dados regionais podem ser ótimas referências da temperatura do mercado imobiliário local. Campinas tem uma boa base de dados de seu mercado que imóveis, que pode fornecer informações importantes sobre a valorização dos imóveis situados não somente na própria cidade, mas também em toda a região da RMC e cidades vizinhas. Além de conhecer valores médios por m², é possível acompanhar as tendências de crescimento.

Dados

Essa base de dados é feita a partir dos anúncios de apartamentos residenciais prontos, para venda e para locação, e também de imóveis comerciais (salas e conjuntos de até 200 m²). Casas, terrenos e galpões não fazem parte da base de dados, até por serem mais heterogêneos entre si. O acompanhamento é feito com base nos valores de anúncio, pois os valores finais de fechamento de negócio são privados, mas mesmo assim os dados disponíveis medem a temperatura domercado.

Venda

Os preços de apartamentos comerciais para venda, em Campinas, subiram em média 3,81% nos últimos 12 meses. Apartamentos de apenas 1 dormitório subiram mais, tendo aumento de 5,70% em 12 meses. O preço médio de venda de um apartamento de 2 dormitórios é de R$ 5.462/m² enquanto o preço médio de um apartamento de 3 dormitórios é de R$ 6.267/m².

Locação

Na locação residencial, os aumentos foram maiores e os preços de aluguéis subiram em média 22,53% em 12 meses. No caso de apartamentos com três dormitórios, os aumentos nos aluguéis chegaram a 27,12% em 12 meses e estão em torno de R$ 28,20/m². Na média, os valores mensais do aluguel equivalem a pouco menos de 0,5% do valor do imóvel. Este é o maior nível da série histórica. A relação entre aluguel mensal e o valor de venda normalmente fica entre 0,35% e 0,45%.

Comerciais

Os preços dos imóveis comerciais para venda registraram estabilidade enquanto a locação teve aumentos de 9,47% nos últimos 12 meses. O preço médio de venda gira em torno de R$ 6.176/m² e o valor mensal da locação fica por volta de R$ 35,40/m². No caso das salas comerciais, a rentabilidade do aluguel é maior do que no segmento residencial, ficando em 0,6% do valor do imóvel.

Equilíbrio

O forte aumento do aluguel, tanto em salas comerciais, mas especialmente nos apartamentos residenciais, ocorre por conta do IGP-M que é utilizado como índice de reajuste dos contratos existentes. O valor desses contratos existentes subiu muito há dois anos, porque o IGP-M estava muito elevado. Depois, os preços dos imóveis disponíveis também passaram a subir, para o mercado não ficar desequilibrado.

Inflação

Se verificarmos no longo prazo, o valor dos apartamentos para venda teve aumento médio de 20,6% nos últimos 9 anos, enquanto o preço do aluguel aumentou 34%. Nesse mesmo período de 9 anos, a inflação acumulada pelo IPCA chega a 69,5% e a inflação pelo IGP-M alcançou 110,7%. Retrato de um período particularmente difícil para a nossa economia, com pouco crescimento e muita inflação.