Região se destaca em venda de loteamentos no Estado

A Região Administrativa (RA) de Campinas se destaca como líder em lançamentos e comercialização de loteamentos urbanos em todo o Estado de São Paulo, conforme revela um estudo conduzido pela Associação das Empresas de Loteamento Urbano (AELO), em parceria com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi) e a Brain Inteligência Estratégica.

De acordo com a pesquisa, a RA de Campinas concentrou 47% dos lançamentos em 2023, um número significativamente superior ao dos demais colocados no ranking. Em segundo lugar, aparece a região de São José do Rio Preto, com 9%, seguida pela RA de Sorocaba, com 7%. Completam a lista Ribeirão Preto (7%) e São José dos Campos (5%).

A Região Metropolitana de Campinas (RMC) desempenha um papel crucial na elevação desses números, abrangendo 90 municípios. Especialistas consultados pela reportagem apontam que tanto a metrópole quanto os demais municípios do bloco estão passando por uma fase de facilitação da entrada do mercado imobiliário, seja de unidades prontas ou de lotes. A competição entre os municípios para atrair empreendimentos é intensa e pode ser arriscada.

"É preciso tomar cuidado, pois cada município afrouxa cada vez mais sua legislação urbanística e de preservação ambiental para vencer o município vizinho e, assim, atrair maior capital imobiliário", alerta a urbanista Eleusina Holanda de Freitas, doutora com pesquisa em loteamentos fechados na região.

Consultado pela reportagem, o secretário de Planejamento de Campinas, Marcelo Coluccini, destacou que os números evidenciam uma pujança crucial para o desenvolvimento econômico da cidade, que é o centro de uma região metropolitana com 3,2 milhões de habitantes. Coluccini enfatizou que todo o processo de abertura de um loteamento é rigorosamente acompanhado pela Prefeitura, que avalia o impacto de novos bairros no município.

Entre as cidades que mais recebem empreendimentos, além de Campinas, estão Paulínia, Hortolândia, Sumaré e Valinhos. Essas cidades são logisticamente favorecidas pelo acesso a Campinas através das rodovias Professor Zeferino Vaz (SP-332), Jornalista Francisco Aguirre Proença (SP-101), Anhanguera (SP-330) e José Roberto Magalhães Teixeira (SP-083).

Embora essas rodovias facilitem o trânsito entre as cidades, elas enfrentam problemas crônicos de sobrecarga nos horários de pico.

No quesito comercialização, a região também lidera, com 28% do total das vendas de lotes. O fato de os lançamentos superarem a comercialização indica um estoque maior na região em comparação com os últimos anos, colocando- a na liderança também nesse aspecto, com 36,3% do total.

Em termos de comercialização, as regiões de Ribeirão Preto (25%) e São José dos Campos (13%) ocupam a segunda e terceira posições, respectivamente. Já os maiores estoques, excluindo Campinas, aparecem em Sorocaba (11,5%) e São José do Rio Preto (8,9%).

Para o urbanista e professor da PUC-Campinas, Fábio Muzetti, há uma demanda reprimida que tem impulsionado o aumento dos lançamentos imobiliários, que ficaram estagnados nos últimos anos.

"Tivemos muitas coisas travadas. A legislação antiga, que foi alterada em 2018, era muito ruim, mas as regras ficaram mais claras nas revisões. O desenvolvimento em termos de transporte, por exemplo, evoluiu significativamente. É crucial enxergar Campinas como o centro de uma região, e não apenas como uma cidade isolada. Todas as cidades ao seu redor estão se expandindo e se interligando, urbanizando os espaços ainda existentes entre elas", explica Muzetti. Ele também ressalta que os lotes na região são altamente procurados devido à boa infraestrutura logística e à crescente consolidação de Campinas como um centro de tecnologia e inovação.

A urbanista Eleusina Holanda de Freitas, que realizou pesquisas sobre loteamentos na região de Campinas, alerta que o crescimento da cidade precisa ser criterioso e considerar questões frequentemente ignoradas pela avidez do mercado imobiliário.

"Em Campinas, há um grande interesse pelas áreas rurais, que possuem a particularidade de estarem próximas ao perímetro urbano e serem dotadas de boas estradas, permitindo deslocamento rápido. No entanto, essas áreas rurais precisam ser preservadas. Elas garantem a preservação e captação da água, manutenção da fauna e a própria atividade agrícola, entre outras funções essenciais", considera Freitas.

"Outra questão é o padrão elevado desses lançamentos, que acaba gerando um efeito de expulsão da população de baixa renda da cidade, tornando o custo de moradia cada vez mais alto. Antes de criar estrutura para a entrada de novos empreendimentos, é essencial considerar e resolver os problemas dos bairros antigos, para evitar a formação do que chamamos de 'ilha de primeiro mundo'", complementa a urbanista Eleusina Holanda de Freitas.

O secretário de Planejamento de Campinas, Marcelo Coluccini, avalia positivamente a liderança do município no setor imobiliário. "Esses números são reais e se baseiam em dados concretos do mercado. A grande quantidade de lançamentos decorre de processos muito antigos, que estavam em tramitação há 10, 12 anos. Com algumas medidas que tomamos na pasta, agilizamos essas aprovações. Tivemos uma quantidade muito grande no ano passado e a tendência é continuar", destaca Coluccini.

"Os loteamentos promovem desenvolvimento econômico, uma vez que exigem mão de obra, materiais de construção e atraem comércios. Além disso, geram contrapartidas para a cidade através dos estudos de impacto de vizinhança. Estamos digitalizando todos os processos para agilizar as aprovações. Adicionalmente, lançamos o GAL (Gabinete de Análise de Loteamentos), onde todas as secretarias se reúnem para discutir os projetos e identificar as demandas e necessidades para sua concretização", finaliza o secretário.