Publicado 10 de Novembro de 2015 - 17h02

Por Maria Teresa Costa

Foto - Carlinhos

Maria Teresa Costa

Da Agência Anhanguera

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O novo Plano Diretor (PD) de Campinas dará mais poderes à Administração de intervir nos processos urbanos e vai capacitá-la a conduzir a relação entre Município e mercado regulamentando, controlando e direcionando a produção do espaço urbano. Segundo o secretário de Planejamento, Fernando Pupo, o novo PD vai mudar completamente a forma como o espaço urbano é tratado em Campinas, porque instrumentos como imposto progressivo, outorga onerosa do direito de construir, estudo de impacto de vizinhança serão autoaplicáveis. Pelo menos seis instrumentos urbanísticos começarão a valer assim que o PD for sancionado. A previsão é que o projeto chegue à Câmara em fevereiro.

Os chamados instrumentos urbanísticos existem desde 2001, quando foi sancionada a lei federal do Estatuto das Cidades, e foram incluídos no Plano Diretor de 2006, mas nunca utilizados porque faltou regulamentação. “Com a revisão que estamos fazendo na lei de uso e ocupação do solo e os estudos para o novo plano, teremos condições de dotar Campinas de regras claras e democráticas, e principalmente autoaplicáveis na gestão dos espaços”, disse o secretário.

Os estudos que estão sendo feitos pela Fundação para a Pesquisa em Arquitetura e Ambiente (Fupam) apontam para a aplicação imediata do imposto progressivo no tempo, da outorga onerosa do direito de construir, da transferência de potencial construtivo, da operação urbana consorciada, do estudo de impacto de vizinhança e da outorga onerosa de alteração de uso do solo.

Pupo disse que, nessa revisão, estão sendo avaliados o sistema atual de planejamento, as políticas, diretrizes e planos de ação que consolidarão os estudos realizados pelos diversos setores municipais e as questões pactuadas nas audiências com os diversos segmentos da sociedade. Várias reuniões ocorreram nos bairros, em junho, para receber contribuições da população. O plano está na fase da elaboração do caderno de subsídios, com os diagnósticos de todas as áreas e do projeto de lei.

De acordo com o urbanista José Cláudio Saboya, da organização Cidade para Todos, esses instrumentos urbanísticos são tentativas de abrir caminhos para a democratização do acesso à terra e à cidade. “O problema é que a efetividade desses mecanismos depende dos prefeitos. Veja o caso de Campinas. Eles estão no Plano Diretor, mas não foram regulamentados. Somente esse ano a transferência de potencial construtivo virou lei. Mas se a cidade quiser ser um lugar bom para todos viverem, ela terá que ter outro olhar sobre o planejamento e esses instrumentos urbanísticos são uma boa forma de começar esse releitura”, disse.

Para a pesquisadora em urbanismo, Norma Sanches, instrumentos de intervenção tradicionais como zoneamentos e outras regras de ocupação e uso do solo, sozinhas, não conseguem democratizar os espaços urbanos. “Eles permitiram a criação dos vazios urbanos especulativos, limitaram o acesso à terra e à cidade. É preciso muito mais. Por exemplo, cobrar de quem quer construir acima do permitido, fazer o parcelamento de terras usadas em especulação, criar áreas de indução de moradias. Enfim, estamos engatinhando nisso ainda no Brasil”, afirmou.

RETRANCA

O imposto progressivo é um dos mais temidos instrumentos urbanísticos porque ele pega diretamente no bolso dos que reservam áreas a espera de valorização, subutilizam imóveis ou deixam imóveis abandonados. A cobrança com IPTU implicará na majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos – elas começam ser aumentadas na razão de 3% a cada ano, até atingir o máximo de 15% do valor venal do imóvel. Sua aplicação, no entanto, não é imediata.

Primeiro a Administração terá que avocar um outro instrumento urbanístico, o do parcelamento, edificação e utilização compulsórios. São passíveis essas ações imóveis existentes na Macrozona Macrometropolitana e na Macrozona Urbana, ambas ocupando todo o território, com exceção de Sousas e Joaquim Egídio e algumas áreas nos limites da cidade e em todas as áreas demarcadas como zonas especiais de interesse social ( ZEIS 1, 3 e 4) e no Centro. Nesse locais, são considerados solo urbano não edificado os terrenos com área superior a 2 mil m2; subutilizados são os terrenos superior a 2 mil m2 que não atingem o coeficiente minimo de aproveitamento e solo urbano não utilizado as edificações que não se encontram na posse de terceiros ou do proprietário há mais de 3 anos. Já para o Centro, o conceitos se aplicam a lotes a partir de 1 mil m2 e para lotes utilizados como garagem de ônibus ou similares.

O proprietário terá prazo de um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente e dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento. Se não cumprir, começa a valer o IPTU progressivo.

ELEMENTO

Os instrumentos urbanísticos

Outorga onerosa do direito de construir – o Município define em lei qual é o coeficiente de aproveitamento dos terrenos em toda a cidade ( a tendência é fixar em 1 – construir uma vez a área do terreno). Quem quiser construir a mais, pagará por isso, o chamado solo criado

Transferência de potencial construtivo – já está valendo em Campinas. Proprietários de bens tombados podem transferir ou vender, em metros quadrados, o potencial construtivo do terreno para que o comprado use em outra área. O recursos arrecadado tem obrigatoriamente ser usado na recuperação do bem

Operação urbana consorciada - conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder úblico Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental, econômica e cultural. O coeficiente de aproveitamento máximo a ser praticado na operação, que não poderá exceder a 5 vezes a área do terreno, permitido apenas para o uso de hotelaria e institucionais públicos e 4 (quatro) vezes para os demais usos.

IPTU progressivo – terrenos ou edificações subutilizados ou vazios podem ter a alíquota majorada prazo de cinco anos consecutivos – elas começam ser aumentadas na razão de 3% a cada ano, até atingir o máximo de 15% do valor venal do imóvel.

Parcelamento, edificação e utilização compulsórios - induzir o uso de terrenos não edificados ou glebas não utilizadas, julgados importantes para o desenvolvimento das cidades.Os proprietários tem prazo de um ano para apresentar projeto de aproveitamento e de dois anos para empreender. Se não o fizer, começa a cobrança do IPTU progressivo

Estudo de impacto de vizinhança – a lei define uma série de empreendimentos que precisam elaborar Estudo de Impacto de Vizinhança para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento

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Maria Teresa Costa